Про нас Контакти Оформити передплату Передплата

Фунти, рейдери, порубані монстри й урожай у зоні артвогню

Вісім земельних спостережень

Олександр Панасюк,
адвокат із земельного права,
ексдиректор департаменту контролю з використання та охорони земель Держгеокадастру України


«Як можна говорити, що людина має Батьківщину, якщо вона не володіє жодним квадратним дюймом землі?»

Генрі Джордж


ТРИ ХАОТИЧНІ РОКИ ТА ЗНОВУ ЗМІНА ПРАВОВОГО ЛАНДШАФТУ

Як з позиції якості оцінити ту правову ситуацію, що склалася?

Передусім це точно не «земельна революція», саме законодавство кардинально не змінилося. Основна й вагома зміна – власник буде мати право розпоряджатися тими землями, які мають цільове призначення «товарне сільгоспвиробництво».

В нас земля продавалася все життя – державна, приватна, комунальна… Все життя Держгео­кадастр торгував державними землями, нарізаючи по 2 га ОСГ. Якщо подивитися на кадастрову мапу, можна знайти масиви по 250 – 300 га, якими володіє одна людина. Це скуповувалися землі, відведені під особисте господарство. Ця схема працювала завжди і, можливо, працюватиме й надалі. Зараз ми просто надали право фізособам продавати єдину категорію земель.

Проте сторінка історії, яка каже, що ми можемо купувати й продавати товарку, абсолютно чиста, на ній ще нічого немає, немає ні судової практики, ні прецедентів, ні махінацій.

Тому перші три роки будуть хаотичні, юристи витоптуватимуть усі стежки – шукатимуть, як змусити фізичну особу продати свою власність винятково цьому покупцю.

А за кілька років ситуація радикально поміняється як на ринку, так і в правовому полі. Тому, коли ми дивимося на ситуацію, слід розуміти, що вона буде надзвичайно динамічною.


«Набуваючи у власність землю, сам стаєш власністю землі».

Ральф Емерсон


МИ ВСТАНОВИЛИ НОВИЙ МОРАТОРІЙ НА ЗЕМЛЮ

Якщо подивитися на політичний вектор земельної реформи, то ми не відкриваємо ринок землі – її завжди продавали та купували. Зараз ми лише даємо змогу фізичним особам реалізувати право розпоряджатися своєю власністю. Скасовуємо мораторій.

І водночас встановлюємо інші обмеження, запроваджуємо інший мораторій – обмежуючи права власника тим, що змушуємо його продавати тільки тому, в кого земля в оренді.

Уявіть, що ви хочете продати землю чи автомобіль брату чи куму за визначеною вами ціною. Автомобіль ви зможете продати без проблем, але відносно землі вам забороняють вибирати покупця і ціну.

Думаю, досить скоро з’являться рішення ЄСПЛ, що переважне право орендаря – це порушення прав людини, обмеження її волевиявлення.

Втім, практично цей аспект не буде впливати на ситуацію. Адже якщо проаналізувати законодавство, багато хто скаже, що воно виписане під аграрні холдинги й під перспективи відкриття ринку 2024 року. Воно свідомо обмежує власника у виборі того, кому він хоче продати.


ОБІЙТИ ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО БУДЕ НАДЗВИЧАЙНО ПРОСТО

Завданням юристів буде знайти ті правові підстави, за якими продавець зможе вибрати, кому продавати. Зараз найочевидніший спосіб – це договір дарування.

Міна в цьому разі не дуже підходить, її можна буде оскаржувати. Компанії, яким це цікаво, намагатимуться такі правочини визнати нікчемними, оскільки вони приховують фактичний продаж.

А от у даруванні ви не обмежені. Це ваша пряма воля. Будуть, звісно, шукати способи й з цим боротися.

АРМІЯ «ФУНТІВ» ГОТОВА ДО БОЮ

Як юридичній особі реалізувати своє переважне право до 2024 року? Передати його фізособі.

Один із механізмів, який усі будуть застосовувати, – це використовувати армію «фунтів», громадян України, які продають свої документи. На цих людей будуть купувати по 100 га, передаючи їм переважне право.

Звісно, їх будуть обкладати договорами, ставити в такі рамки, щоб вони за свого життя в жодному разі не набули реального права власності. Варіантів безліч, як їх контролювати – і кредитами, й іпотечними договорами, і борговими розписками, й залоговими схемами. Наприклад, такі особи можуть купувати землю і негайно закладати її у вигляді боргових зобов’язань.

Чи можливий договір відстроченого продажу? Не думаю, це великі ризики, продавець, коли настане час, може відмовитися, за 5 – 7 років і правила, й ситуація дуже зміняться.

А от із реалістичних варіантів – качатимуть землю через банки. В нас законодавець пише, що банк зобов’язаний за певний термін відчужити землю, якщо вона у вигляді застави потрапила йому у власність. Банки будуть концентрувати спочатку на собі, потім можна імітувати торги, які не відбулися.

Адже санкції, наскільки я розумію, не передбачені. В нас у Цивільному кодексі також написано, що всі іноземці, які володіють товарною землею, які її успадкували, повинні впродовж пів року її відчужити. Однак якщо не відчужать, то що? Нічого, жодних санкцій.

ГОТУВАТИ СЛІД НЕ ГРОШІ, А ДОКУМЕНТИ

Великі товаровиробники вже напрацювали знач­ний пул ділянок, який вони можуть використовувати й для обміну, й для застави.

А от малим компаніям не стільки до ринку треба готуватися, скільки привести всі свої документи у відповідність букві закону. Якщо у вас на руках державний акт біло-синього зразка 1990-х років, у якому просто накреслений квадратик і написано, що на такій-то території надати на праві постійного користування стільки-то гектарів, виникає запитання: а де конкретно? В будь-якому разі слід встановити межі, присвоїти кадастрові номери, занести ці ділянки в усі потрібні реєстри, щоб земельна ділянка була закріплена за конк­ретною особою.

Якщо людина проведе всі дії, вона буде мати на руках витяг з печаткою кадастрового реєстратора. В будь-якому разі при будь-якому рейдерстві в людини є доказ, що реєстраційна дія відбувалася і стан речей був саме такий. Вона матиме право щось оскаржувати та доводити в суді.

Не можна забувати, що в нашій державі щороку йдуть рейдерські захвати. Великих підприємств, маленьких, середніх. Їх усіх рейдерять. Так само будуть рейдерити й права на землю. Тому зараз дуже добре, що всі це розуміють, і в антирейдерській комісії при Мін’юсті створюються нові блоки та напрями.

ЕМФІТЕВЗИС НЕ ПОСТРАЖДАЄ

Якою буде доля емфітевзису? Переважне право на цю форму договорів не поширюється, адже це не оренда, це право володіти й користуватися. Тільки право розпоряджатися залишила за собою фізична особа.

Проте практика свідчить, що такі договори обов’язково обкладені або договорами купівлі-продажу без дати, або борговими розписками, зобов’язаннями, підкріплені дорученнями, в яких виписана вся процедура на відчуження… Фактично голого договору емфітевзису в природі не існує.

Фактично по договору емфітевзису виплачена якась ціна землі. Ключовим питанням є те, чи буде сучасна ціна на ринку більшою, ніж уже виплачена. Тоді власник може продати її й отримати додатково різницю. Доплатять йому, та й усе.

ДЕЛЕГУВАТИ КОРУПЦІЮ МІСЦЕВИМ ГРОМАДАМ

Землі державні й комунальні. Станом на сьогодні велика увага буде прикута до тих земель, які ОТГ отримали від держави. Це, звісно, залишки, страхіття, на тобі, Боже, що нам негоже. З усім тим – їх поріжуть.

Тому що у великому державному механізмі місцеві громади бачили, як землями розпоряджався Держгеокадастр. Усі знають, як він продавав, якою була вартість. Тепер в ОТГ перейшла велика кількість людей з Держгеокадастру, цілими відділами мігрували. Отже, і схеми залишаться ті самі, тільки тепер на місцевих рівнях.

Їхнім бажанням буде роздати ці землі у власність. І це буде дуже великою помилкою з погляду реальних потреб громад, тому що це хоч і невелика, але можливість наповнювати місцеві бюджети.

Попри те, що існує заборона продавати, ці землі будуть роздавати по 2 га під ОСГ.

Справедлива теза була в тому, що Держ­геока­дастр як орган корумпований зверху до низу. Бо в ньому було сконцентровано дві функції: він однією дає, а іншою контролює. Ми сказали: це корупційна «гідра», треба її побороти. Відрубали їй одну руку, що роздавала землю, передали цю руку місцевим громадам. Відрубали половину руки, що контролювала, також віддали на місця! А тим обрубком, що залишився, кажемо: контролюй!


«Земля зберігає свою вартість, скільки б її не бомбили».

Еріх Марія Ремарк


ЧИМ БЛИЖЧЕ ДО ФРОНТУ, ТИМ ВИГІДНІШЕ

Де купувати найпривабливіші ділянки? Найменша ціна й найбільша пропозиція буде в зонах, наближених до лінії розмежування та до кордонів з Росією. Там велика кількість людей, яка готова все продати й виїхати. Жити там нецікаво, а аграрний бізнес може дуже успішно працювати. Це регіони, де можна купити значно нижче за середню ціну.

Можна оцінити хоча б по тому, що там було укладено дуже багато договорів емфітевзису.

Дещо схожа ситуація буде на заході країни – де люди давно іммігрували в Європу, працюють там. Тут у них невеликі активи, які були в довгостроковій оренді. Думаю, їх з радістю позбудуться за більш-менш прийнятну ціну.