Про нас Контакти Оформити передплату Передплата

Держава як головна загроза

І ринок, на якому переможе комуністичний принцип

Чому купити землю після відкриття ринку землі виявилося так складно? Чому в деяких областях потрібно обдзвонити десятки нотаріусів, щоб хоч один погодився затвердити угоду? Чому черга і сама процедура можуть тривати кілька місяців? Які ще неочікувані наслідки може спричинити не дуже ретельно прописане правове поле?

Це знає Віктор Кобилянський – директор ТОВ «ОУПЕН Нолідж», голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України.

ХТО НАЛЯКАВ НОТАРІУСІВ

– Старт ринку землі, як називали скасування деяких обмежень, виявився навіть більш млявий, ніж очікували скептики. Проте нотаріальний локдаун перевершив найгірші прог­нози. Чому?

– Сьогодні ми бачимо мінімальну кількість угод. Причини зрозумілі. Селяни не такі дурні, якими їх хочуть виставити деякі політики. Вони не гірше за економістів розуміють, що земля сьогодні недо­оцінена. Вони чекають цін і не поспішають. Певний підйом відбудеться тільки з 2024 року.

До того ж сама система гальмує ринок землі. Дуже багато державної зарегульованості, хоча офіційно взятий курс на дерегуляцію.

Наприклад, одночасно з набранням чинності закону №552-IX з 1 липня набрала чинності також постанова Кабміну, якою врегульований порядок перевірки земельних ділянок набувачів перед посвідченням угоди. І поклали цей обов’язок на нотаріусів. Нотаріуси майже одразу сказали, що вартість нотаріальних послуг підскочить. Тому що роботи їм дали дуже багато.

Конкретна ситуація. Нотаріус з Одеської області телефонує і питає: «До мене звернулися оформити купівлю-продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Я не хочу. Я поки що пішла у відпустку, але підкажіть, як мені відмовити».

Чому відмовити? Тому що дуже складно і дуже ненадійно. Нотаріус не може видати сьогодні правдивий результат такої перевірки.

Зокрема одне з завдань перевірки – щоб у покупця не було у власності понад 100 га землі. Півтора року тому президент видав указ, де Держгеокадастру було доручено забезпечити наповнення кадастру відповідною інформацією. Сьогодні ця робота все ще не виконана.

Автоматизовано перевірити сьогодні неможливо. Нотаріус змушений подавати купу запитів й отримувати відповіді. Проте навіть якщо він одержить усі потрібні відповіді, все одно залишається кілька прогалин. Вони всім відомі – це Крим та так звані ДНР/ЛНР. А в нас чимало громадян України, які мають на окупованих територіях свої активи.

Законом №552-IX передбачили, що всі розрахунки за землю – тільки в безготівковій формі. Це правильно. Це мінімізація використання відкатів, фіктивної ціни в договорах, грошей, набутих нелегальним шляхом.

Однак серед іншого нотаріусів зобов’язали перевіряти законність походження коштів. Так, ми маємо боротися з тіньовим бізнесом. Проте коли розрахунки в безготівковій формі, банк уже це перевірив, провів фінмоніторинг! Навіщо дублювати, ускладнювати та затягувати процедуру?

Водночас подібна схема зовсім не лякає нотаріусів, які не бояться втратити ліцензії, бо, скажімо, працюють на корпорації.

– Ті нотаріуси, які працюють на корпорації та яким не страшно втратити свідоцтво, вони є, але це невеличкий прошарок.

Якщо пояснювати на бізнесових аналогіях, перевірка Мін’юсту для нотаріуса – це все одно, що для підприємця одночасно податківці, митники, пожежники, центр праці й усі інші. І санкція там тільки одна – позбавлення свідоцтва. Тому нотаріуси дуже обережні.

Наприклад, більшість нотаріусів не хоче працювати з переважним правом. Чому? Бо фактично орендар, якщо він є юридичною особою, формально має переважне право на придбання земельної ділянки, котре він не здатен реалізувати. В Україні, щоб обійти цей парадокс, вигадали унікальний інститут передачі переважного права. Верховна Рада фактично узаконила використання підставних осіб.

Так, складно. На підготовку угоди йдуть тижні, тоді як на угоду з простою, не сільськогосподарською ділянкою можна витратити не більше як день.

Однак ті нотаріуси, які сміливіші й розумніші, які розібралися в нюансах, сьогодні просто заробляють більше, тому що клієнти йдуть до них. Дуже велика роз’яснювальна робота вже була проведена Нотаріальною палатою. Ті, хто хотів, ті розібралися.

Тому я своїм клієнтам, яким потрібно засвідчити угоду, рекомендую починати з перевірки оціночної вартості та пошуку нотаріусів.

І попри те, що я адвокат і спеціалізуюся на земельному праві, підкреслюю: перш ніж готувати документи, уточніть у свого нотаріуса, що саме вам потрібно зібрати. Вимоги можуть бути різні.

КОНФІСКАЦІЯ, ЯКОЇ НЕМАЄ

Для тих, хто обійшов обмеження по банку землі, законодавством передбачений такий механізм як конфіскація земельних ділянок. Це реальна загроза?

– Конфіскація – це страшилка.

Тобто працювати не буде?

– Буде. Проте в мене складається враження, що законодавець навмисно вжив термін «конфіскація», щоб залякати потенційних порушників. Насправді ніякої конфіскації немає. Конфіскація – це примусове безоплатне вилучення. А санкція за перевищення норми володіння землею – реалізація залишку на торгах. І гроші від реалізації повернуть власнику.

Припустимо, я сьогодні купив ділянку за 1 тис. доларів за га. Виявилося, що це в мене 101-й гектар. Якщо навіть щодо цієї ділянки ініціюють «конфіскацію», то поки це відбудеться ціни зростуть, і я ще й зароблю.

Цей механізм може бути інструментом у бізнесових суперечках?

– Це однозначно інструмент, але чи буде він широко використовуватися – сказати важко.

Я б у зв’язку з цим звернув увагу на інше. Пам’я­та­єте перший законопроєкт, який подавав ще уряд Гончарука, №2198? У ньому значна частина тексту була присвячена технічним питанням, взаємодії Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав, Єдиного державного реєст­ру юридичних осіб… Для того, щоб зробити технічно неможливим перевищення встановленої норми. Щоб просто 101-й гектар система автоматично «не дозволила» зареєструвати нікому, хоч міністру юстиції.

Проте законодавець від цього відмовився. Не виключаю, щоб залишити можливості неофіційного впливу. Натомість доручили напрацювати відповідні правила уряду. Кабмін, звісно, формально розробив відповідний механізм, але залишається безліч можливостей його обійти. В автоматизованому вигляді це не працює.

У цій самій галузі є ще два показових приклади. Закон про Державний земельний кадастр не містить порядку ведення такого кадастру. І те ж саме Закон про державну реєстрацію речових прав. Це наша правотворча традиція – віддавати на поталу уряду важливі питання, аби мати можливість оперативно змінювати правила гри, обходячи парламентські процедури. А результатом може бути ситуація, коли норма закону фактично спотворюється підзаконним актом.

Як власнику перестрахуватися від ризиків конфіскації?

– Не потрібно. Я своїм клієнтам, у яких є така проб­лема, раджу – нічого не треба робити. Коли прийде перевірка, тоді можна починати готуватися. Коли буде звернення в суд – цю земельну ділянку можна переоформити, прибравши сам предмет конфіскації.

ХТО СКУПИВ НДР

Якщо оцінювати правовий простір ринку землі, в якому його кутку криються сьогодні максимальні загрози?

– Стосунки з державою. Якщо брати сам закон №552-IX, мені цей документ дуже не подобається.

Я давно говорив – готуймося до змін. Це і захист від рейдерства, й упорядковування своїх документів по землі.

Проте що ми спостерігали при ухваленні цього закону? Перше – відвертий популізм. Це обмеження для нерезидентів, обмеження загальної площі.

Перший законопроєкт уряду Гончарука був занадто ліберальний, там пропонували до 210 тис. га в одні руки. Це забагато. Однак 100 га для України – занадто мало. Це дрібне фермерське господарство. При тому, що в нас уже сформований ринок оренди, на якому провідну роль відіграють агрохолдинги з сотнями тисяч гектарів.

Друге – максимально залишили державне регулювання. Чиновники не хочуть утрачати можливість контролювати землю.

Однак і тут певний популізм. Написано, що покупцями землі можуть бути також територіальні громади та держава. Це абсолютно декларативна норма. Припустимо, я хочу продати земельну ділянку. Я звертаюся до селищної ради. Для того щоб купити щось, потрібно провести сесію, ухвалити рішення, передбачити витрати й змінити бюджет, забезпечити, щоб ці кошти були реально на рахунку в казначействі…

Та й цього разу голова відповідної ради, скоріш за все, не схоче це робити.

У мене був випадок у Бориспільському районі, коли ми пропонували подібний сценарій. Голова громади знаєте що відповів? «Завтра прийде прокурор і скаже, що я взяв за це хабара. І проблема не в тому, що я не брав, і все абсолютно законно. Проблема в тому, що він захоче, щоб з ним поділилися».

Проте і це дрібниці порівняно з тим, що в законі написано: покупцем може бути й держава. Виникає питання: а держава це що чи хто? Хто буде підписувати договір? Президент, спікер, голова АП, прем’єр, голова Держгеокадастру, міністр? Не існує жодного механізму.

Я розумію, що ми не можемо обійтися без державного регулювання. Однак при декларованій дерегуляції заходи, які ведуть до зарегульованості, нам дуже шкодять.

Не вважаєте, що в аспекті обмеження земельного банку це не популізм, а компроміс? З одного боку, на владу тисне лобі великих агровиробників, а з іншого – очевидно, що для розвитку територій потрібен дрібний фермер.

– Це можна розглядати як певний компроміс.

Агрохолдинг – це не одна компанія. Механізм подрібнення на юридичні особи вже існує. Звісно, агрохолдинги відіграють велику позитивну роль, забезпечують велике товарне виробництво, істотно підняли експорт тощо.

Проте є й негатив – це монополізм. Якщо в нас на території певної громади присутній монополіст, це означає, що власник земельної ділянки може віддати цю ділянку тільки цьому монополісту.

Втім, у законі передбачений механізм, як враховувати частки учасників, щоб вони не перевершили 10 тис. га.

Як це будуть обходити? Традиційний підхід – це продовження роботи на умовах оренди. Саме холдинги лобіювали встановлення строку оренди землі не менше семи років. Це дає змогу впевнено дивитися в майбутнє. Купівля їм не потрібна. Якщо ж ділянка буде продана, право оренди зберігається.


ЦІНА КОНКРЕТНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ЗАЛЕЖИТЬ НЕ ТІЛЬКИ ВІД ЇЇ ЯКОСТІ, ВІД КОН’ЮНКТУРИ РИНКУ, ВОНА ЩЕ ЗАЛЕЖИТЬ ВІД СТРОКУ ОРЕНДИ.


Однак існують схеми щодо розірвання небажаних договорів оренди.

– Є вже купа прикладів, постанов Верховного Суду – якщо працює нормальне юридичне забезпечення з боку орендаря, це дуже непросто.

Проте зверніть увагу: торік 16 липня були прийняті зміни до Земельного кодексу і Закону про оренду землі. Фактично ці зміни поставили хрест на поновленні договорів оренди.

Коли термін чинних угод добігає кінця, орендареві потрібно вирішити: чи він викупить ділянку, чи він запропонує такі умови, щоб власник не зміг відмовитися. Власник на старих умовах подовжувати договір оренди не захоче!

Чому не захоче? Ринок не може запропонувати сьогодні сильно більше, ніж теперішня орендна ставка. Надто не зможе більше запропонувати дрібний виробник, у якого маржинальність зазвичай менша, ніж у холдингів.

– Так, фермер у нас у середньому бідніше агрохолдингів, якщо брати дохідність з гектара. Проте це правило, з якого є винятки. Це ягідники, горіховоди, ті, хто працює з закритим ґрунтом чи зай­мається зеленню.

Я вважаю, що головним наслідком земельної реформи буде глобальний перерозподіл землі сільськогосподарського призначення. Врешті-решт ми дійдемо до більшовицького (насправді есерівського) гасла, що земля має належати тим, хто на ній працює. Проте дійдемо не примусово, а економічно.

Тому що переважна більшість власників землі сьогодні – це люди, які її не обробляють, не можуть чи не хочуть цього робити.

Ринок землі може органічним шляхом збільшити частку невеликих виробників? Це досить несподіваний висновок.

– Це так само, як із прогнозами щодо 5 тис. доларів за гектар. Буде, просто я не знаю коли. Буму б я не очікував, але зростання – так.

Я переконаний у тому, що глобальний перерозподіл буде. Проте він не буде швидким.

Кілька місяців тому нас лякали, що все скуплять холдинги, олігархи й араби. А з мого спілкування з аграріями виходить, що найзацікавленіші в прид­банні землі саме дрібні фермери. Оскільки вони розуміють: це справді базовий актив. Якщо вони втратили ділянку – все, бізнес закінчився. Оренда ж не надійна. На ринку оренди торгуватися важче. На ринку продажу буде легше.

Далекоглядні орендарі розуміють одну просту, але дуже важливу річ. Ціна конкретної земельної ділянки залежить не тільки від її якості, від кон’юнктури ринку. Вона ще залежить від строку оренди.

Припустимо, мені запропонували купити земельну ділянку, яка буде в оренді ще 20 років. Якщо я її куплю, то ще довго не зможу використовувати самостійно. Отже, коли ділянка вільна від оренди, вона буде коштувати значно більше.

Розсудливий орендар розуміє, що з кожним днем ціна зростає. Він може спробувати за наявності ресурсу викупити її якомога раніше. Це буде дешевше просто тому, що вона ще в оренді. Плюс це може бути просто непогана інвестиція, адже ціна буде зростати. Сьогодні інвестори землею цікавляться.


ЯКЩО ДРІБНИЙ ФЕРМЕР УТРАТИВ ДІЛЯНКУ – ВСЕ, БІЗНЕС ЗАКІНЧИВСЯ.


Як можуть сьогодні зайти на ринок іноземні гравці?

– На різдвяному прийомі у посольстві ФРН я поцікавився в посла ФРН, чи приїдуть німці купувати українську землю?

Мені відповіли, що фермерам це нецікаво. Їм могла б бути цікавою українська земля, але робота в українських умовах – однозначно ні.

Хто тоді? Мені нагадали історію східних земель (колишньої Німецької Демократичної Республіки). Там більшість землі дуже швидко скупили різні інвестиційні фонди з Нідерландів. І німцям це не подобається.

Насправді сьогодні можливості для інвестування в землю в Україні є. Навіть для іноземців. У спрощеному вигляді схема така: створюється інвестиційний фонд, який є власником землі. І він випускає цінні папери. Ці папери, прив’язані до землі, будуть обертатися на ринку, зокрема їх можуть купувати іноземці. Формально це не продаж земельних ділянок.

Ринок землі підштовхує інші ринки, фондовий зокрема, банківську галузь. Звертався за зовнішньою експертизою великий банк з питання кредитування під заставу земель. І фондовики, і банкіри ставлять питання з приводу деривативів. Це все буде. Хоча спочатку повинен сформуватися ринок базового активу – власне сільськогосподарських земель. Проте розумні люди вже готуються.